“Cần bao nhiêu tiền để mua được căn hộ này?” là câu hỏi thực tế nhất của mọi người mua. Bài viết này tính toán chi tiết cho từng loại căn tại The Cityon, bao gồm cả những khoản thường bị bỏ sót.
Cấu trúc chi phí cần chuẩn bị
Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, tổng chi phí gồm năm nhóm:
- Vốn tự có ban đầu – khoảng 30% giá trị căn hộ
- Phí bảo trì 2% – nộp một lần khi nhận nhà
- Nội thất rời – sofa, giường, tủ, rèm, thiết bị
- Nghĩa vụ trả nợ sau bàn giao – gốc và lãi hằng tháng
- Phí quản lý hằng tháng – suốt thời gian sở hữu
Bảng tính vốn ban đầu theo loại căn
| Loại căn | Giá | Vốn tự có ~30% | Phí bảo trì 2% |
| Studio | 1,8 tỷ | 540 triệu | 36 triệu |
| 1PN+ | 2,8 tỷ | 840 triệu | 56 triệu |
| 2PN | 3,5 tỷ | 1,05 tỷ | 70 triệu |
| 3PN | 4,7 tỷ | 1,41 tỷ | 94 triệu |
Con số mang tính minh họa dựa trên giá tham khảo. Mức vốn thực tế phụ thuộc vào tiến độ thanh toán và phương án vay cụ thể.
Điểm mấu chốt: tiến độ thanh toán giãn
Một hiểu lầm phổ biến là người mua phải có ngay 30% vốn tại thời điểm ký hợp đồng. Thực tế, tiến độ thanh toán tại The Cityon được giãn đều ở mức khoảng 5% mỗi quý.
Điều này có nghĩa với căn 2PN giá 3,5 tỷ, mỗi quý người mua đóng khoảng 175 triệu đồng – tương đương khoảng 58 triệu/tháng nếu tích lũy đều. Với nhiều gia đình, đây là mức khả thi hơn nhiều so với việc chuẩn bị một lúc hơn 1 tỷ đồng.
Giai đoạn then chốt: sau khi nhận nhà
Đây là phần quan trọng nhất và cũng thường bị tính thiếu nhất.
Chính sách hỗ trợ lãi suất 0% kết thúc tại thời điểm nhận nhà (dự kiến quý 2/2028). Từ đó, người mua bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi theo lãi suất thả nổi.
Ví dụ tính toán với căn 2PN giá 3,5 tỷ:
- Khoản vay: 70% × 3,5 tỷ = 2,45 tỷ đồng
- Giả định lãi suất sau ưu đãi: 10,5%/năm
- Thời hạn vay: 20 năm
- Trả góp hằng tháng những năm đầu: khoảng 24 – 26 triệu đồng
Cộng thêm phí quản lý (ước tính 800.000 – 1,2 triệu đồng/tháng cho căn 60 m²), tổng chi phí nhà ở hằng tháng vào khoảng 25 – 27 triệu đồng.
Nguyên tắc an toàn tài chính
Nguyên tắc được các chuyên gia tài chính cá nhân khuyến nghị:
Tổng nghĩa vụ trả nợ không vượt quá 40% thu nhập ròng hằng tháng.
Áp dụng vào ví dụ trên: để trả góp an toàn 25 triệu/tháng, gia đình cần thu nhập ròng tối thiểu khoảng 62 triệu đồng/tháng từ năm 2028.
Nếu con số này vượt quá khả năng dự kiến của gia đình bạn, có ba hướng điều chỉnh:
- Chọn loại căn nhỏ hơn
- Tăng tỷ lệ vốn tự có để giảm khoản vay
- Kéo dài thời hạn vay (giảm trả góp hằng tháng nhưng tăng tổng lãi phải trả)
Khoản dự phòng bắt buộc
Ngoài các khoản trên, nên chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6 tháng trả góp. Quỹ này bảo vệ bạn trong trường hợp thu nhập gián đoạn – và là khác biệt giữa một khoản vay an toàn và một khoản vay rủi ro.
Các khoản thường bị bỏ sót
- Nội thất rời: 150 – 300 triệu cho căn 2PN
- Chi phí sang tên, công chứng khi làm sổ hồng
- Bảo hiểm khoản vay – ngân hàng thường yêu cầu
- Phí thẩm định tài sản khi làm hồ sơ vay
- Chi phí chuyển nhà và lắp đặt ban đầu
Lời khuyên thực tế
Kiểm tra khả năng vay trước khi đặt cọc. Hãy liên hệ ngân hàng để được thẩm định sơ bộ. Việc này giúp bạn biết chắc mức vay được duyệt trước khi cam kết tài chính.
Yêu cầu bảng tính chi tiết bằng văn bản. Đơn vị tư vấn nên cung cấp bảng tiến độ thanh toán từng đợt với số tiền cụ thể và mốc thời gian.
Hỏi rõ công thức lãi suất sau ưu đãi. Thường là “lãi suất cơ sở + biên độ”. Cần biết biên độ cụ thể để ước tính đúng.
Kết luận
Chính sách tài chính của The Cityon giúp giảm rào cản ban đầu đáng kể nhờ tiến độ giãn và hỗ trợ lãi suất 0%. Tuy nhiên, quyết định mua nên dựa trên khả năng trả nợ từ năm 2028 trở đi, chứ không chỉ dựa trên khả năng đóng tiền trong giai đoạn xây dựng. Đây là nguyên tắc quan trọng nhất khi mua bất động sản bằng đòn bẩy.
Nhận bảng tính tiến độ thanh toán chi tiết tại cityon.vn.
